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2020年11月1日 Takaの住宅お役立ち情報

住宅ローンの基礎知識②

先月からお送りしております「住宅ローンの基礎知識」。今月は第2回目となります。

今回のテーマは「住宅ローンの金利とリスク」についてです。

住宅ローンの金利には大きく分けて3つの種類があります。

まず1つ目は「全期間固定金利型」です。借り入れた際の金利が返済終了までずっと変わらない方式です。

「フラット35」などがこれに当たります。この方式ですと、借入時に総返済額と返済計画(月々の支払額)が確定します。ですので、月々の支払いからどれぐらい貯蓄に回せるかなどの計画が立てやすいのがこの方式です。

1番のメリットは借入後に金利が上昇したとしても、借入時の金利がそのまま変更することが無いので、金利上昇によるリスクが受けにくいところです。低金利の時にこの方式で借り入れを行なうと非常に有利に働きます。

働き手が1人しかいない、教育費等が今後非常に掛かるかもしれない、計画的に貯蓄を行ないたいという方にはおススメです。

一方で、借入後に更に金利が下がった場合に、その恩恵を全く受けられませんので注意が必要です。

2つ目は「固定金利期間選択型」です。何年かは同じ金利で返済を行ない、固定金利の期間が終了したら、また何年かの固定にするか変動にするかを選べる方式です。

銀行等の住宅ローンであります「3年固定・5年固定・10年固定」といったものがこれに当たります。固定金利期間が終了した際に、金利が下がっていれば有利に働きますし、上がっていれば返済額が上がってしまいます。

ただ、金融機関によっては、給料の振込先や光熱費の引き落とし先を借り入れする金融機関に変更することでさらに金利を下げてくれたりということもあります。また、固定金利の期間が短いほど金利が低いことがほとんどですので、収入に余裕があるうちに返済してしまいたいという方にはこの方式がおススメです。

3つ目は「変動金利」です。社会情勢の変化に伴い、返済の途中でも定期的に金利が変動していく方式です。住宅ローンを利用する方の4割近くの方がこの方式を選んでいます。

金利が下がった場合は一番恩恵を受ける方式ですが、その一方で金利が上昇した場合は一番リスクがあります。ただ、そういった情勢を見極めたうえで繰上げ返済や借り換え等を活用していけば一番お得にローンを利用できるかもしれません。

気を付けなければいけないのは目先の低い金利に惑わされないことです。「この銀行の住宅ローン、一番金利が低いからこれにしよう!」と安易に考えて選択すると、固定金利の期間終了後にものすごく金利が上昇するプランだったということもあり得ますので、しっかりとどの金融機関がいいか?自分には固定と変動どちらがあっているのか?返済額を多くした方がいいのか、貯蓄額を多くした方がいいのか?先々の事も考えて住宅ローンを選択しましょう。

続いて、住宅ローンのリスクについてです。住宅ローンには3つのリスクが存在しています。そして、そのリスクには保険があるものと無いものがあります。

1つ目は生命のリスクです。こちらのリスクに対しては保険があります

返済期間中に万が一のことがあっても、団体信用生命保険等の生命保険でローン残高を賄うことが出来ます。

2つ目は火災(災害)のリスクです。こちらのリスクに対しても保険はあります

返済期間中に火災や地震等で建物が壊れてしまった。そんな場合でも火災保険や地震保険で補填することが出来ます。ただ、こちらはローン残高への補填というよりは壊れてしまった住宅の修繕等に使うイメージです。

3つ目は金利変動のリスクです。こちらのリスクに対しては一切の保険はありません

金利が上昇したとしても返済額の据え置きや上昇分への補償等は一切ありません。

また、変動金利の場合は半年ごとに金利の見直しを行ない、5年ごとに毎月の返済額が見直されます。その際に、どんなに金利が上昇していても見直し後の返済額は変更前の1.25倍が限度とされているのが一般的です。

ただし、1.25倍を超えた利息分は支払わなくてもいいわけではありません。いわゆる「未払利息」としてローン残高に上乗せされていきます。将来的にはこちらも払わなければなりません。また、毎月の返済額が利息分のみとなってしまい、元金が減らないなんて言う事も起こるかもしれません。

ただ未払利息が発生するような場合は金利が1.5%ぐらい上昇しないとこういう状況にはなりません(いわゆるバブル景気のような急激な好景気にならない限りはだいじょうぶです)。そうなる前に借り換え等を行ないリスクを回避するのも重要です。

次回は「住宅ローンの返済方式と諸費用」について特集します。

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